شناسایی عوامل مؤثربر فرآیند تنظیم مجدد زمین در بافت‌های فرسوده شهری (نمونه موردی: شهر شیراز)

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 گروه شهرسازی، واحد نجف آباد، دانشگاه آزاد اسلامی، نجف آباد، ایران

2 گروه شهرسازی، واحد نجف آباد، دانشگاه آزاد اسلامی، نجف آباد ،ایران وگروه شهرسازی، دانشگاه شیراز، شیراز،ایران.

3 گروه شهرسازی، واحد نجف آباد، دانشگاه آزاد اسلامی، نجف آباد ،ایران.

4 گروه شهرسازی، واحد نجف آباد، دانشگاه آزاد اسلامی، نجف آباد ،ایران. و گروه شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان ،ایران.

چکیده

مشکلات مربوط به پراکنده‌رویی باعث می‌شود که سیاست‌های مدیریت و مهار رشد که ابزار دستیابی به توسعه درونزا می‌باشند، مورد توجه قرار گیرند. شهر شیراز نیز با دارا بودن 1700 هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد، نیازمند استفاده از این سیاست‌ها از جمله تنظیم مجدد زمین به‌عنوان یکی از کامل‌ترین ابزارهای دستیابی به رشد هوشمند می‌باشد. از آنجایی‌که تنظیم مجدد زمین متأثر از ویژگی‌های قانونی، نهادی، اقتصادی و اجتماعی محل می‌باشد، هدف این پژوهش شناسایی عوامل موثر بر فرآیند تنظیم مجدد زمین در بافت‌های فرسوده و بررسی روابط علی- معلولی بین آنها برای اجرای موفق آن می‌باشد. این امر می‌تواند مدیریت شهری را در دستیابی به توسعه درونزا از طریق تحریک و تحقق مهمترین متغیرها و به تبع آن افزایش تحقق‌پذیری کل پروژه تنظیم مجدد زمین یاری رساند. به‌منظور نیل به این هدف از روش‌ توصیفی- تحلیلی در قالب مدل تحلیل تفسیری-ساختاری با استفاده از نرم‌افزار Micmac شدت و جهت روابط بین متغیرها مشخص شده است. برای این منظور از پرسشنامه دلفی دو مرحله‌ای و نظرات 17 نفر از کارشناسان امور شهری شهر شیراز استفاده شده است. نتایج نشان می‌دهد که متغیرهای دخیل در تنظیم مجدد زمین به چهار دسته تاثیرگذار، تاثیرپذیر، مستقل و دووجهی تبدیل می‌شوند و از بین متغیرهای دو وجهی، متغیر مشارکت پذیر بودن دولت محلی از طریق نهادهای واسط و تسهیل‌گر از تاثیرگذارترین و تاثیرپذیرترین متغیرها می‌باشد بنابراین این متغیر نقشی کلیدی و استراتژیک ایفا می‌کند. به‌این‌معنا که کلید اجرای تنظیم مجدد زمین در بافتهای فرسوده و حل مشکلات مربوط به آن ایجاد نهادی واسط برای شنیدن خواسته‌ها و نظرات مردم می‌باشد. همچنین سایر متغیرهای استراتژیک تنظیم مجدد زمین در بافت فرسوده توجه به عدالت فردی و اجتماعی در دولت محلی، بینش راهبردی و منعطف بودن دولت محلی، تعریف اهداف ملموس و قابل‌دستیابی در تنظیم مجدد زمین و ارزیابی مناسب قیمت زمین قبل و بعد از اجرا می‌باشند. بنابراین رصد مداوم این متغیرها در طول فرآیند تهیه طرح و اجرای تنظیم مجدد زمین در بافت فرسوده لازم و ضروری است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Identification of Factors Influencing Land Readjustment Process in Urban Distressed Areas (Case study: Shiraz City)

نویسندگان [English]

  • fahimeh Namvar Haghighi Shirazi Fard 1
  • khalil Hajipour 2
  • Amir Hosein Shabani 3
  • mahmoud mohammadi 4
1 Urban Planning Department, Najafabad Branch, Islamic Azad University, Najafabad, Iran.
2 Urban Planning Department, Najafabad Branch, Islamic Azad University, Najafabad, Iran and Urban Planning Department, Shiraz University, Shiraz, Iran
3 Urban Planning Department, Najafabad Branch, Islamic Azad University, Najafabad, Iran.
4 Urban Planning Department, Najafabad Branch, Islamic Azad University, Najafabad, Iran and Urban Planning Department, Esfahan Art University, Esfahan, Iran.
چکیده [English]

In recent decades the increasing growth and development of cities have transformed agricultural lands,increased urban services costs and led urban expansion. Also, the deterioration of urban neighborhoods and suburbs due to the lack of willingness of people to live in these neighborhoods, the decline in investment in old neighborhoods, and the reduction of capacity to keep people and decline in quality of life. With 1,700 hectaresof distressed areas, Shiraz is no exception andhas the same problem. For this purpose, urban growth management policies are used that one of these policies is Land Readjustment (LR). It is necessary to identify and classifythe legal, institutional, economic, social and local factors influencing Land Readjustment in order to have an effective and sufficient Land Readjustment. Thus,this study aims to identify the key factors influencing the land readjustment process in distressed areas and to examine the cause and effect relations through Interpretative Structural Model in order to understand the most important variables in the implementation process. This could be a guide for urban management in achieving infill development by stimulating and implementing the most important variables and, consequently, increasing the possibility of the entire land readjustment project. For this purpose, two-step Delphi questionnaire from 17 experts of urban affairs of Shiraz city have been used. Findings reveal that the two variables definingthe laws related to the residents' and owners' protests regarding the urban design, before, during and after itsexecution and enacting the laws related to the payment of the probable indemnityto the residents, if they do not want to participate are considered as ones increasing the system risk because each legislation without fairly taking into consideration the owners' interestsmay be an obstacle in the system and decreases the partnership tendency of owners and residents. Major organizational-institutional variables such as the partnership of the local government through intermediate and facilitator institutes, law-abiding local government and attention to individual and social justice in the local government play an important role in the implementation of land readjustment and impact on other variables. Because these variables, in fact, link the social variables to the executable variables, and provide a framework for correct implementation, such as the bridge, to meet the people's needs.Besides, the possible partnership of the local government through intermediate and facilitator institutes is one of the most effective and most impressive variables, so this variable plays a key and strategic role. This means that the key to the implementation of land readjustment in the worn-out tissues and to solve their problems is to create an intermediary entity to hear the demands and opinions of the people. Also, other strategic variables in land readjustment in worn-out tissues are attention to individual and social justice in the local government, strategic view and flexibility of the local government, defining the tangible and approachable targets and assessing appropriately the land price before and after the execution. Therefore, it is necessary to continuously examine the variables during both the design preparation and LR execution in the distressed area. All of these variables are eitherdirectly in connection with the local government or done by the local government indicating the importance of city authorities’ policy-makingand employing experienced and expertlabor force.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Land Readjustment (LR)
  • Worn out Texture
  • Interpretative Structural Model (ISM)
  • Micmac Software
  • Shiraz