نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

• سمانه جلیلی صدرآباد ¹
• سید سعید سادات موسوی ²
• مصطفی بهزادفر ²

¹ School of Architecture & Environmental Design, IUST, Hengam Street, Tehran, Iran

² گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران

چکیده

تأمین خدمات شهری در اراضی بزرگ‌مقیاس، صرفاً مسئله‌ای مالی یا کالبدی نیست، بلکه به نحوه تنظیم روابط میان مالکیت زمین، نهادهای تصمیم‌گیر، سرمایه‌گذاران، ضوابط توسعه، دسترسی عمومی و عدالت فضایی وابسته است. در اراضی ذخیره تهران، چندپارگی نهادی، ابهام‌های حقوقی و مالکیتی، محدودیت منابع عمومی، تفاوت جذابیت اقتصادی پهنه‌ها و خطر غلبه سودآوری بر منفعت عمومی، استفاده از مشارکت عمومی–خصوصی را با چالش روبه‌رو کرده است. هدف پژوهش، شناسایی مدل‌ها و ابزارهای مناسب مشارکت عمومی–خصوصی، تبیین ریسک‌های اصلی و استخراج شروط موفقیت آن در تأمین خدمات شهری اراضی بزرگ‌مقیاس تهران بود. پژوهش از نظر هدف کاربردی–توسعه‌ای و از نظر ماهیت کیفی، اکتشافی و توصیفی–تحلیلی است. داده‌ها از طریق بررسی اسناد و مصاحبه‌های نیمه‌ساخت‌یافته با ۴۵ نفر از مدیران شهری، حقوق‌دانان، سرمایه‌گذاران، مالکان، نمایندگان جامعه محلی و متخصصان گردآوری شد. نمونه‌گیری به‌صورت گلوله‌برفی، هدفمند و نظری انجام گرفت و داده‌ها با کدگذاری باز، محوری و انتخابی، تحلیل مضمون، مقایسه دیدگاه ذی‌نفعان، تحلیل سناریو و بازبینی مشارکت‌کنندگان تحلیل شدند. یافته‌ها هفت مضمون اصلی شامل ضعف حکمرانی یکپارچه، نااطمینانی حقوقی و مالکیتی، امکان‌پذیری مالی مشروط، ضرورت تنظیم فضایی، مشارکت شفاف و عدالت‌محور، عدالت فضایی و اعتماد عمومی و تفاوت پهنه‌ها را آشکار کرد. مانع نهادی–مدیریتی در رتبه نخست قرار گرفت و مدل‌های BOT و BLT برای خدمات پایه، مشروط به حفظ کنترل عمومی، مناسب‌تر ارزیابی شدند. نتیجه پژوهش نشان می‌دهد مشارکت عمومی–خصوصی باید به‌مثابه «قرارداد منفعت عمومی» طراحی شود و شامل تقسیم متناسب ریسک، افشای اطلاعات، شاخص‌های عملکرد، سقف تعرفه، پیوست عدالت فضایی و پایش عمومی باشد؛ برای تضمین پایداری و عدالت خدمات.

کلیدواژه‌ها

• مشارکت عمومی خصوصی
• خدمات شهری
• اراضی بزرگ‌مقیاس
• اراضی ذخیره
• عدالت فضایی
• حکمرانی شهری
• تهران

موضوعات

• برنامه ریزی شهری

عنوان مقاله [English]

Public-Private Partnership in Providing Large-Scale Urban Land Services: (Content Analysis of Models, Risks, and Conditions for Success in Tehran's Reserve Lands)

نویسندگان [English]

• samaneh jalilisadrabad ¹
• Seyed Saeed Sadat Mousavi ²
• Mostafa Behzadfar ²

¹ IUST

² School of Urban Planning, IUST

چکیده [English]

Providing urban services in large-scale lands is not simply a financial or physical issue, but rather depends on how the relationships between land ownership, decision-making institutions, investors, development criteria, public access, and spatial justice are regulated. In Tehran’s reserve lands, institutional fragmentation, legal and ownership ambiguities, limited public resources, differences in economic attractiveness of areas, and the risk of profitability prevailing over public interest have challenged the use of public-private partnerships. The aim of the research was to identify appropriate models and tools for public-private partnerships, explain the main risks, and extract the conditions for its success in providing urban services in large-scale lands in Tehran. The research is applied-developmental in terms of its purpose and qualitative, exploratory, and descriptive-analytical in nature. Data were collected through document review and semi-structured interviews with 45 urban managers, lawyers, investors, owners, local community representatives, and experts. Snowball sampling was conducted in a purposive and theoretical manner, and the data were analyzed by open, axial and selective coding, thematic analysis, comparison of stakeholders' perspectives, scenario analysis and participant review. The findings revealed seven main themes including weak integrated governance, legal and ownership uncertainty, conditional financial feasibility, the need for spatial regulation, transparent and justice-oriented participation, spatial justice and public trust, and differences in zones. The institutional-managerial barrier ranked first, and the BOT and BLT models were assessed as more suitable for basic services, provided that public control is maintained. The research results show that public-private partnerships should be designed as "public interest contracts" and include proportionate risk sharing, information disclosure, performance indicators, tariff caps, spatial justice annex and public monitoring; to ensure sustainability and justice of services. Findings indicate that critical risks extend beyond financial and technical domains to include legal-institutional uncertainties, governance and accountability deficits, and spatial justice concerns. Conversely, recurring success conditions emphasize regulatory and oversight capacity, transparency and accountability mechanisms, clearly defined minimum service standards, lifecycle financial sustainability, adaptability and dispute resolution mechanisms, and active stakeholder participation. Based on these insights, the article proposes a conceptual framework linking the historical evolution of private sector roles to governance model selection, risk structures, control levers, and public interest outcomes. This framework offers a basis for policy design and evaluation of large-scale urban development projects, particularly in contexts such as Iran.

کلیدواژه‌ها [English]

• Public-private partnership
• urban services
• large-scale lands
• reserve lands
• spatial justice
• urban governance
• Tehran